Bu yazının daha ayrıntılı hali dagdevirenyagiz.av.tr’de yayınlanmış olup, ilgili yazıya buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Yapı Nedir?

Yapı kavramı imar hukukunda özel bir kavramdır. Türkçedeki temel anlamının ötesinde, imar hukuku bakımından meydana getirilmiş olan varlığın İmar Kanunu bağlamında yapı olup olmaması onun ruhsata tâbi olup olmadığını doğrudan etkilemektedir. Bu sebeple İmar hukuku bağlamında yapı nedir bilmek için, İmar Kanunu’nda “yapı”nın nasıl tanımlandığına bakmak gerekir. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yapı şöyle tanımlanmıştır: “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareket edebilen) tesislerdir.” Dolayısıyla yukarıdaki kanun metninden de anlaşılacağı üzere “yapı” kavramı İmar Kanununda çok geniş olarak tanımlanmıştır. Yani yapı hareketli veya sabit olabilir. Bu yapıya yapılan ekler, değişiklikler (ilaveler) ve onarımlar (tadilatlar) da yapı olarak kabul edilmektedir. Ancak her değişiklik ve onarım elbette yapı olarak kabul edilmemektedir. Özellikle İmar Kanunu md. 21/3’te taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratların ruhsata aykırı olmadığından bahsedilmiş ve buna örnek olarak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi uygulamaların ruhsat gerektirmediğinden bahsedilmiş. 

Yapı ve Bina Farkı – İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu Bakımından Önemi

Önemle belirtmek gerekir ki yapı kavramı bina kavramını da içine alacak şekilde daha geniş bir kavramdır. Her bina bir yapıdır ancak her yapı bina değildir, bina İmar Kanunu 5’nci maddesinde “Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.” olarak tanımlanmıştır.

Dolayısıyla bina daha dar bir kavramdır. İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri uyarınca tesis edilen yıkım ve para cezası yaptırımları için imalatın yapı veya bina olduğunun pek önemi yoktur. Yapı ile bina kavramları arasındaki fark aslında kendisini TCK md. 184 “İmar Kirliliğine Neden Olma” suçunda gösterir. Zira bu suçun düzenlendiği 184. maddenin ilk fıkrasında suçun konusu yapı değil binadır, yani suçun oluşabilmesi için şahsın yapı ruhsatiyesi almaksızın veya ruhsata aykırı bina yapması ya da yaptırması gerekir. Bina sayılmayacak imalatların yapılması durumunda bu suç oluşmayacaktır. Ancak tabii ki daha önce belirttiğimiz gibi bina olmasa da ruhsata aykırı olan bu imalatlar yapı vasfındaysa, İmar Kanunu 32 ve 42. maddeler bağlamında idari yaptırımlara yol açabilecektir.

Yine genel olarak taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlar da ruhsata tabi değildir, dolayısıyla bir binada yapılan değişiklikler bu kapsamda kalırsa TCK 184 İmar Kirliliğine Neden Olma Suçunun oluşmayacağını söyleyebiliriz. Örnek vermek gerekirse; bahçe, istinat duvarı, yüzme havuzu, iskele, köprü, tünel, rıhtım, yol ve benzeri yapılar ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapılmış olsa da, imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturmazlar.

Ancak elbette durumun özelliklerine göre hukuki sonuç değişebilir. Bunun için eğer İstanbul’daysanız İstanbul imar avukatı bularak veya Pendik’teyseniz Pendik imar avukatı ya da Pendik’in önemli ve kalabalık bir mahallesi olan Kurtköy’deyseniz Kurtköy imar avukatı olarak bir avukatla görüşüp kendi hususi süreciniz için danışmanlık almanız ve süreci avukat nezaretinde yürütmeniz tavsiye edilir.

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı ruhsatı, İmar Kanununun “yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21. maddesinde düzenlenmiştir: 

“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.” 

Yeni yapı yapılabilmesi, mevcut yapıda ek (ilave) ya da değişiklik yapılabilmesi ya da bunların esaslı tadilatı için imar sınırları içerisinde belediye idaresinden, imar sınırları dışında ise valilikten alınan belgeye “yapı ruhsatı” denir. Yapı ruhsatına halk arasında inşaat ruhsatı da denir. Bu iki kavram aynı şeydir. Bu ruhsat ile yapının imar planına ve imar mevzuatına uygunluğu da denetlenir ve kontrol edilir. Yapının teknik yönden kontrölü, yapı ruhsatı ile başlar ve yapı kullanma izni (iskan) ile sona erer. Yapı ruhsatı ile inşası yapılan yapının imar planına ve imar mevzuatına uygunluğu denetlenir demekle aslında şunu da demiş oluyoruz: İmar planı olmayan yerlerde yapı ruhsatı alınamaz. Zira yapı/inşaat ruhsatı imar planına göre düzenlenir. 

“…uyuşmazlık konusu taşınmaza, özel proje alanında kaldığından bahisle inşaat ruhsatı verilmediği, daha sonra bu özel proje alanı ibaresi ortadan kaldırılmakla bu yerin plansız duruma düştüğü, ancak yapı ruhsatının, imar planına göre düzenlenmesi gerektiğinden, imar planı olmayan yerdeki taşınmaz için ruhsat verilmemesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde sonuç itibariyle hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Danıştay 6. Dairesi 2005/4453 E. 2007/6360 K. sayılı kararı)

Yapı Ruhsatı İle İskan Aynı Şey Mi?

Hayır. Yapı ruhsatı ile iskan yani diğer adıyla yapı kullanma izin belgesi aynı şey değildir. Yapı ruhsatı yapının imar planına ve imar mevzuatına uygun olarak yapıldığının denetlendiği belgedir. Yapı, yapı ruhsatına uygun şekilde yapıldıktan ve tamamlandıktan sonra iskan alır, yani yapı kullanma izin belgesi alır.

Yapı Ruhsatının Hukuki Niteliği

Yapı ruhsatı (izni), ilgili idarenin (belediye veya il idare kurulunun) tek taraflı irade açıklamasıyla verilen bir idari işlemdir. Yapı (inşaat) ruhsatı idari işlem teorisi açısından bir idari işlem olup; idari işlemlerin tasnif edildiği ölçütlere göre yapıcı, yararlandırıcı, asli, sarih nitelikte bir birel-koşul idari işlemdir. Yapı izni ya da yapı ruhsatı, ancak ilgilinin bir talepte bulunması sonucunda tesis edilen bir işlem olduğundan, isteğe bağlı işlem türüne girer. Yapı ruhsatının bir idari işlem olması hasebiyle iptali mümkündür ve dava edilebilir. Ancak idari işlemin unsurları olan yetki, şekil, usul, sebep, konu ve amaç yönünden hukuka aykırılığı ileri sürülerek dava edilmelidir. 

İmar hukukunda tek bir ruhsat türü yoktur, uygulamada da birçok ruhsat türüyle karşılaşılabilir. Bunlar; yeni yapı ruhsatı, ruhsat yenileme, yeni ruhsat, ek bina, kat ilavesi, ilave ruhsat, geçici ruhsat, tadilat ruhsatı, dolgu ruhsatı, restorasyon, güçlendirme, kullanım değişimi, fosseptik, mekanik tesisat, elektrik tesisatı, istinat duvarı, bahçe duvarı, vb. olarak sayılabilir. 

Yapı Ruhsatı Ne Zaman Alınır?

Yapı ruhsatı bir inşaatın başlamasına izin veren belgedir. Dolayısıyla inşaata başlanacağı zaman yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) alınır. İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz. Bir yapının ruhsat gerektirmesi genel kuraldır, ruhsat gerektirmemesi ise istisnaidir. İmar Kanunu 21’nci maddede, 26’ncı maddede sayılan istisnalar haricindeki bütün yapıların ruhsat almasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Ayrıca köylerde muhtarlık izni ile yapılacak yapılarda da yapı ruhsatı aranmaz.

Yapı ruhsatının alınmasından evvel imar durum belgesi (imar çapı) alınır. İmar durum belgesinin yapı ruhsatı için başvuru şartı olmasının her ne kadar kanuni dayanağı olmasa da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile ruhsat başvurusu için bir ön koşul ya da başvuru şartı haline getirilmiştir. 

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik, ek ve esaslı onarımlar yapılması da yeniden ruhsat alınmasını gerektirir. Ancak değişiklik yapının brüt alanını artırmıyorsa, nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi harca tabi değildir. (İmar Kanunu md. 21/2)

Esaslı Tadilat (Onarım) Nedir?

Onarım (tamir/tadilat) yapının içinde ve dışında eskiyen kısımlarının veya isteğe bağlı olarak bazı kısımlarının değiştirilmesidir. Onarım büyük(esaslı tadilat) ve küçük (esaslı olmayan) onarım olarak ikiye ayrılır.

Esaslı tadilat, yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen veya brüt inşaat alanını değiştiren işlemlerdir. Pencere tabanalrının indirilmesi, kapıyla birleştirilmesi pencere ve kapı yerlerinin veya ölçülerinin değiştirilmesi gibi bina görünümüne tesir eden işlemlerde esaslı tamir ve tadilat kapsamındadır. Esaslı tadilat ruhsata tâbidir. 

Küçük (basit) onarım veya tadilat ise; yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi işlemlerdir ve bunlar ruhsat gerektirmez. Bu tamirlerden iskele kurmayı gerektirenlerin ilgili idareye yazı ile bildirilmesi zorunludur. 

Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı belediye sınırları içerisindeyse inşaatın yapılacağı alandaki belediyeye başvurarak, inşaatın yapılacağı alan belediye ve mücavir alan dışındaysa il özel idaresi yani valilik ve valiliğin yetkili organı olan il idare kuruluna başvurularak alınır. Başvuruda bazı belgeler aranır. 

Yapı Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler

Yapı ruhsatı alınırken hangi belgelerle başvurulacağı da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde düzenlenmiştir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği – “yapı ruhsatı işlemleri” başlıklı md. 55/2:

“Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler.”

Yapı Ruhsatı Nereden Alınır?

İmar sınırları içerisinde belediye idaresinden, imar sınırları dışında ise il özel idaresi dolayısıyla valilikten (il idare kurulu) yapı ruhsatı alınır. Sözgelimi, taşınmazınız Kurtköy’deyse burası Pendik’in bir mahallesi olduğundan Pendik Belediyesinden yapı (inşaat) ruhsatı almalısınız. 

Yapı Ruhsatı Süresi

İnşasına başlanacak bir yapı için yapı ruhsatı verildiyse, 2 yıl içinde inşaat başlamalıdır 5 yıl içinde bu inşaat bitirilmelidir. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içerisinde tamamlanmamış ve süresi içerisinde ruhsat yenilemesi yapılmamış yapılar, ruhsatsız yapı olarak kabul edilir.

Ruhsat yenileme ya da ruhsat süresi uzatma işlemi en fazla 2 kere yapılabilir. Her bir uzatmada ya da ruhsat yenilemesinde ruhsat, ilk ruhsat alındığı tarihten itibaren 5 yıl uzatılarak yenilenir. Yani ilk ruhsattan itibaren yapı usulüne uygun ruhsat uzatmaları ile birlikte en çok 15 yılda bitirilmelidir. Bu süre içerisinde inşaat bitirilemediyse, yeni ruhsat alınmalıdır, bu yeni ruhsat ise yeni ve güncel imar koşullarına uygun olarak alınmalıdır, yani artık ilk ruhsattaki imar koşullarına göre ruhsat alınamaz. Yapının bittiği tarih hukuken yapı kullanma izninin yani iskan izninin alındığı tarihtir. 

Ruhsat süresi uzatımı için başvuru yapılmamış yapılar idarece, ruhsatın süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içerisinde yapının olduğu alanda seviye tespiti yapılır. Ruhsatı hükümsüz hale gelenler ya da iptal edilenler, inşaata devam edebilmek için yeniden ruhsat almalıdır. İnşaatın devamı sırasında, projeye ve ruhsata uygunluğunun belediyece kontrol edilebilmesi için ruhsat ve ekleri yapıda hazır bulundurulmalıdır.

Ruhsat Ne Zaman Çıkar? İdarenin Ruhsat Talebine Cevap Verme Süresi Ne Kadardır?

Ruhsat başvurusu sonucunda, belediyeler veya ilgili idarece ruhsat ve ekleri incelendikten sonra, eksik ve yanlış tespit edilmediyse, başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde yapı ruhsatı verilmelidir. Yapılan başvuruda eksiklik veya yanlışlık tespit edildiyse, bu hususlar yazı ile başvurucuya bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak başvurudan itibaren en geç 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir. 

Ruhsatsız Yapı, Ruhsata Aykırı Yapı ve Kaçak Yapı Kavramları

Esasında bu üç kavramı tek bir şemsiyede toplayabiliriz: İmara aykırı yapı, imar hukukuna aykırı olarak inşa edilmiş yapı. Hukuka aykırı yapı da diyebiliriz. Aynı zamanda bu üç kavram aslında aynı statüyü farklı kelimelerle anlatmaktadır. Ruhsatsız yapı esasında daha çok, ruhsat alınmaksızın inşasına başlanmış olan yapıyı ifade ederken, ruhsata aykırı yapı ise inşa aşamasında ruhsat ve ruhsat eklerine uygun olarak inşa edilmemesini ifade eder. “Kaçak yapı” ise halk arasında bu iki durumu da ifade eden bir kelimedir, öğretide ve yargı kararlarında da kullanılsa da daha çok halk arasında kullanılan bir kavramdır.

Bir yapı yapılırken ruhsata uygun yapılırsa ancak yapı kullanma izin belgesi yani iskan belgesi alabilir. Eğer yapı ruhsat ve eklerine uygun yapılmazsa ruhsata aykırı yapı olur ve iskan yani yapı kullanma izin belgesi alması mümkün olmaz.

Kaçak Yapı Cezası – Ruhsatsız Yapı Cezası

İdarece bir yapıda ruhsata aykırılık tespit edildiği an, bu ihbarla ya da idarenin denetimleri sırasında olabilir, her ne şekilde olursa olsun idarenin bu durumu öğrenmesiyle birlikte, artık yapıdaki mevcut durum yani yapıdaki yapılaşmanın geldiği seviyenin tespiti yapılır ve yapı derhal durdurularak mühürlenir ve yapı tatil tutanağı düzenlenir. Yapı tatil tutanağı ruhsata aykırı yapıya asılarak yapı sahibine durdurma kararı duyurulmuş olur. Yapı tatil tutanağının bir kopyası da muhtarlığa gönderilir. 

Yapı sahibine söz konusu ruhsata aykırılığı düzeltmesi, kaldırması, ruhsata uygun hale getirmesi için 1 aylık süre verilir. Bu süre daha kısa olarak da verilir ancak uygulamada belediyeler tarafından 1 aylık süre verilmektedir. Bu süre içerisinde yapıdaki ruhsata aykırı durum değişmezse, yapı hakkında ruhsatsız yapı yıkım kararı ve ruhsatsız yapı idari para cezası verilir. Eğer yapıdaki ruhsata aykırılığın giderilmesi yani ruhsata bağlanması mümkün değilse 1 aylık süre hiç verilmeden doğrudan yıkım kararı da verilebilir. Ruhsatsız yapı yıkım kararı zorunludur, yani idarenin yıkım kararı vermesi kanuni zorunluluktur. Dolayısıyla denebilir ki ruhsata aykırı yapı cezası yıkım kararı ve idari para cezasıdır. 

Uygulamada her ne kadar ruhsata bağlanma imkanı olan yapılar hakkında da yıkım kararı verilmekteyse de, bu durum hukuka aykırı kabul edilebilmektedir. Zira yıkım kararı en ağır yaptırımdır. Telafisi de yoktur. Mühürlenmiş bir ruhsata aykırı yapıda, ilgilisi tarafından ruhsat başvurusunda bulunularak ruhsata aykırılık giderilmeye çalışılmışsa o esnada yıkım kararı verilemeyeceği, idarenin öncelikle ruhsat başvurusunu değerlendirmesi gerektiği Danıştay kararlarında söylenir. (D.6.D. 13.2.2008, E.2006/780, K.2008/941)

Bu yazı tamamen bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa ya danışmanlık olarak kabul edilmemelidir. Hukuki bir probleminiz varsa bir avukatla iletişime geçmenizi öneririz, zira her sorun kendi somut şartlarına göre farklı çözümler gerektirebilir. 

Av. Hüseyin Mehdi Yağız

18.05.2026